Le viager, un placement parfaitement adapté à la crise

11/10/2012
Il ne s’agit pas d’une nouveauté puisque le viager existe depuis plusieurs siècles.

Il existe actuellement 2 types de viagers :

Le viager libre
Le viager occupé (frais d’actes réduits)

Cette formule a ses adeptes, environ 5000 transactions/An principalement en région parisienne et sur la côte d’azur.

Ce montage est parfaitement dans l’air du temps :

il répond à une baisse de revenus chez les personnes âgées qui vivent avec une faible retraite et sont propriétaires de leur bien.
Il permet aux acheteurs d’avoir un crédit à 0% après avoir conclu le contrat de viager chez un notaire.

Étudions ensemble son fonctionnement :

1. Tout d’abord du côté du vendeur

Le vendeur dénommé le crédirentier revend son bien à un acheteur appelé débirentier, il s’agit d’une vente immobilière sauf que les modalités de paiement sont différentes d’une vente traditionnelle.

Le crédirentier perçoit une somme à la signature du contrat appelée « Bouquet » qui est fonction de la valeur du bien + une rente déterminée selon son âge à la date de la vente, cette rente sera indexée sur le cout de la vie et seulement 30% sera imposable (si plus de 69 ans à l’entrée en jouissance de la rente). Il peut conserver l’usufruit de son bien et devenir locataire de l’acheteur « débirentier », dans ce cas le viager est dit viager occupé.

Il ne paiera plus d’impôt sur ce logement à part les impôts locaux, et tous les frais d’entretien sont à la charge du débirentier.

Le bouquet perçu par le crédirentier peut être converti en donation aux enfants et petits enfants

Pour le crédirentier la vente en viager est particulièrement intéressante fiscalement, puisqu’il peut bénéficier d’un abattement allant jusqu’à 70% s’il a plus de 70 ans lors de la vente.

70% d’abattement fiscal si le crédirentier à 69 ans ou plus
50% d’abattement fiscal si son âge se situe entre 50 et 59 ans
40% d’abattement fiscal si son âge se situe entre 60 et 69 ans
30% d’abattement fiscal si son âge est inférieur à 50 ans

Ce qui ne limite pas ce type de vente à des personnes n’ayant pas d’héritier puisque le crédirentier peut pratiquer une donation de son vivant sur le montant du bouquet en bénéficiant de ces abattements, cet avantage fiscal pouvant être renouvelé tous les 6 ans.

Ce même bouquet peut également être investi sur un contrat d’assurance (rendement et avantage fiscal).

Si le crédirentier quitte son domicile (maison de retraite), la rente sera majorée de 20 à 30% et l’acquéreur débirentier pourra louer le bien ou l’occuper pour son usage personnel.

2. Voyons maintenant du côté de l’acquéreur le débirentier

Pour l’acquéreur, il existe deux solutions :

Le viager libre :

Le débirentier s’acquitte du bouquet converti en rente payable le plus souvent trimestriellement et pourra occuper le bien en versant cette rente au crédirentier jusqu’à la mort de ce dernier.

Avantage, le débirentier paie une rente mensuelle comme s’il remboursait un crédit sauf qu’il n’y a pas d’intérêt, crédit 0%, il est par contre important de souscrire une assurance décès, au cas où le débirentier décède avant le crédirentier, ce sont ses héritiers qui auront la charge de la rente jusqu’à la mort du crédirentier.

L’inconvénient étant la durée de vie du crédirentier qui peut transformer une bonne en mauvaise affaire, et le côté moral de l’opération qui spécule sur la durée de vie du crédirentier.

Le viager occupé :

Le bien devient plus accessible grâce à l’abattement pour droit d’usage et occupation « La valeur du bien est réduite de moitié si le vendeur est âgé de soixante-quinze ans, de 40 % à quatre-vingts ans et de 35 % à quatre-vingt-cinq ans ».

L’inconnue étant la durée de vie du crédirentier qui là encore peut transformer une bonne en mauvaise affaire.

Pour limiter les risques et profiter pleinement des avantages du viager sans en subir les inconvénients, l’acquéreur peut investir à travers un viager mutualisé.

L’acheteur n’est plus un particulier, mais un fond d’investissement ce qui diminue le risque de la longévité de vie du crédirentier, puisque dilué en fonction de nombreuses acquisitions.

Le rendement courant sur ce type de fonds est de l’ordre de 5 à 10%.

Et enfin l’accès est facilité puisque l’on achète des parts de sociétés.
http://www.crise-et-patrimoine.com/Viager/