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Blog Ignace Boulignace

Bonjour Ignace, à quoi sert une S.C.I ?

Une SCI est une société que l’on crée pour acheter et gérer un ou plusieurs biens immobiliers

La SCI présente plusieurs avantages par rapport à l’achat en nom propre des mêmes biens :

Meilleure sécurité, mémoire des dépenses, choix possible d'une fiscalité de société, meilleur outil de gestion, facilité de transmission des parts, cantonnement de l’emprunt à l’opération immobilière, meilleure liquidité en cas de besoin…

Pouvez-vous nous expliquer ces différents avantages Ignace :

Pour ce qui est de la sécurité, elle découle du fait que la SCI que vous constituez est une personne séparée, nouvelle, elle a son propre patrimoine et le gère indépendament des biens des différents associés…on dit d’ailleurs que c’est une nouvelle personne « morale » Ainsi, contrairement a un bien propre, personne ne pourra vous saisir pour des dettes personnelles les biens détenus via une SCI…(pour les entrepreneurs cet avantage n est pas anodin car en cas de conflit avec une administration un bien propre est toujours susceptible d’être saisi préventivement )

Mémoire des dépenses : si vous détenez un bien directement l’ensemble des dépense engagées pour ce bien ne sont pas comptabilisées systématiquement : je parle des frais d’acquisition (déductibles ou non) des frais d’entretien courant ou des sommes avancées par le propriétaire pour combler l’éventuelle différence entre les loyers encaissés et les crédits à rembourser…Dans le cas d’une SCI, un compte spécial appelé « compte courant d’associé » est créé dés le début de l’opération et enregistre toutes ces sommes, qui constituent une dette de la SCI envers l’associé. Grâce a cette mémorisation des dépenses, la SCI pourra vous rembourser ces sommes dés que sa trésorerie le lui permettra, sans vous faire payer d’impôts puisque cet argent est le vôtre…

Concernant la fiscalité, le choix d’acquérir un bien via une SCI laisse a ses propriétaires la possibilité de chosir entre deux régimes fiscaux : celui de la transparence qui revient a déclarer la différence entre revenus fonciers et déficits fonciers (comme pour un bien détenu directement), et celui de l’impôt société qui permet de déduire chaque année un prorata de la valeur du bien en plus des déficits habituels (intérêts, travaux, frais de gestion et autres)Dans ce dernier cas, vous pouvez annuler totalement votre fiscalité pendant les 15 a 20 premières années, ce qui peut constituer une très sérieuse économie si vous êtes fortement fiscalisé

Attention cependant, cette solution qui semble idéale comporte également un inconvénient en l’état actuel de la fiscalité, c est que si vous vendez après ces nombreuses années de net fiscal, vous devrez déclarer une plus value constituée de la différence entre la valeur de revente et le prix de revient des biens (après amortissements) …Une solution à privilégier pour se constituer un patrimoine familial à conserver et à transmettre donc …

Dans certains cas, ce régime permet de récupérer la TVA dépensée sur les factures de travaux par exemple, ou de faire jouer des montages plus complexes entre plusieurs sociétés afin d’utiliser la trésorerie des unes ou des autres …

Facilité de transmission : en tout premier lieu, céder des parts de SCI est un geste simple qui ne requiert pas de passage obligatoire chez le notaire, ce qui peut rendre les décisions de transmission applicables sans délai ni formalité autre qu’un simple acte de cession de parts à faire enregistrer ensuite aux impots et au greffe… Toutefois, il convient de noter que la cession de plus de la moitié du capital est soumise au droit de préemption des communes.

Bien sur, le recours aux conseils d’un notaire ou d’un avocat sont fortement conseillés, mais cette souplesse est appréciable en comparaison des formalités diverses exigées lors d’une vente de bien en direct (DIA, expertises diverses, Frais d’enregistrements etc. …) Dés lors on comprend que les opérations de transfert de parts de SCI au profit d’un conjoint, d’enfants ou de toute autre personne sont envisageables sereinement et réalisables sans délai…

Cantonnement de l’emprunt :

Quand une SCI emprunte ses associés sont appelés par la banque en qualité de cautions, mais l’emprunteur est bien la SCI, qui met en garantie son patrimoine (l’immobilier acquis)

La banque étudie le dossier sous l’angle des recettes et dépenses prévisionnelles de la SCI, et considère en complément la qualité des cautions.

Dés lors, la capacité d’emprunt des associés est relativement sauvegardée (exception faite pour le gérant) et n’est pas réduite comme elle le serait dans un emprunt en nom propre ou chacun est appréhendé comme une personne physique dont les capacités d’emprunt sont limitées par le fameux coefficient charges sur revenus

Il n’est pas rare de voir un particulier totalement bloqué dans ses droits à être financé (refus de prêts à la consommation) suite a une opération immobilière en direct, ce qui peut être évité en SCI – Plus classiquement, en fonction de vos revenus votre banquier sera très rapidement limité dans sa capacité a vous prêter en nom propre alors que les lois encadrant les financement sont bien plus souples dans le cadre d’une SCI …CQFD

Liquidité en cas de besoin :

Comme on l’a souligné plus haut, les cessions de parts de SCI étant extrêmement simples sur le plan administratif, vous n’aurez aucun mal en cas de besoin de liquidités à en céder quelques unes a une personne souhaitant investir dans votre opération : dans ce cas, une simple analyse de la valeur du bien diminuée de l’état des dettes vous indiquera le prix de la part a retenir, votre nouvel associé n’aura alors qu’a signer les documents de cession et…à vous faire un chèque (ou mieux un virement)

Comme on l’a souligné plus haut, les cessions de parts de SCI étant extrêmement simples sur le plan administratif, vous n’aurez aucun mal en cas de besoin de liquidités à en céder quelques unes a une personne souhaitant investir dans votre opération : dans ce cas, une simple analyse de la valeur du bien diminuée de l’état des dettes vous indiquera le prix de la part a retenir, votre nouvel associé n’aura alors qu’a signer les documents de cession et…à vous faire un chèque (ou mieux un virement)

Bien sûr, cette présentation est simplifiée à l’extrême, et certaines conditions de fond et de forme doivent être respectées…ce qui vous conduira à venir rencontrer un des consultants du réseau Indexfi.com, pour vérifier que cette solution pourrait être utilisée dans votre cas

Dites-lui que vous venez de la part d’Ignace…

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